Доверительная передача права собственности

Помимо залогового права, исключительно важную роль в сфере обеспечения требований играет институт доверительной передачи права собственности. Доверительная передача права собственности происходит на основании соглашения (договора) между кредитором и лицом, которое являлось собственником объекта недвижимости до данного момента. Это соглашение предусматривает передачу права собственности на недвижимость кредитору в целях обеспечения определенного требования, предъявляемого кредитором к прежнему собственнику или третьему лицу. Договор должен быть заключен в форме судебного протокола, составленного в ходе судебного разбирательства, в форме нотариального акта либо в форме заверенного нотариусом частного документа.

Важно отметить, что передача собственности в целях обеспечения требования и возврат собственности после исполнения требования не облагаются налогом на оборот недвижимости.

Если в договоре не оговорено иное, должник вправе продолжать пользоваться объектом недвижимости, право собственности на который передано кредитору, а кредитор не вправе продавать или обременять недвижимость. Если, вопреки соглашению об обеспечении требования, кредитор продает или осуществляет списание имущества, такая продажа либо обременение признаются юридически действительными, но кредитор несет ответственность перед должником за причиненный ущерб.

В договоре может быть заранее оговорено право кредитора требовать передачи объекта недвижимости в собственность. Если должник не исполняет обеспеченное требование в срок, кредитор вправе действовать двумя способами: либо потребовать продажи объекта недвижимости через нотариуса, либо предоставить должнику право самостоятельно потребовать продажи объекта недвижимости через нотариуса. Во втором случае кредитор уполномочивает нотариуса продать объект недвижимости. В первом случае, если должник не требует продажи объекта недвижимости или если нотариусу не удается продать объект недвижимости в течение трех месяцев, кредитор приобретает полное право собственности на объект недвижимости, в том числе и в отношениях с должником. При этом обеспеченное требование считается исполненным. В таком случае передача правя собственности на объект недвижимости облагается налогом на оборот недвижимости.